迎接存量房时代：中国住房供需十年变动

　　核心观点：十年一次的人口普查将住房列入调查，是了解我国居民住房情况的珍贵数据。从七普数据来看，我国城镇住房供给已达到充足水平，2020年城镇居民人均住房达到1.06间，但仍低于发达国家水平，未来还会随着人均GDP的增长而进一步提高，但速度会放缓。从需求看，未来最大拖累在于出生人口下降，人口向城镇迁移、家庭规模小型化等人口因素仍将持续形成住房需求。结合供需变动来看，未来房地产增速将放缓，迎来存量房时代。

　　城镇存量房有多少：(1)从总量来看，2020年我国住房共有517.2亿平米，14.86亿间；其中，城镇家庭户住房294.6亿平米，8.1亿间，分别占比57%、54.4%，与城镇家庭户的人口占比大致相当。而六普数据显示，2010年城镇家庭户住房总量为179亿平米，5.5亿间，即2020年比2010年净增加了115.6亿平米、2.6亿间。

　　(2)人均住房间数是现有统计制度下衡量住房充足程度的较好指标。2020年，我国城镇居民人均住房达到1.06间，2010年为0.93间，人均住房间数大约在2015年后跨过“1”的关卡，从短缺走向充足，但仍低于发达国家水平，未来会随着人均GDP的增长而进一步提高。

　　(3)分省(市)看各地区的住房充足情况：北方相对短缺，中西部过剩。分省(市)来看，上海的人均住房间数仅为0.83，全国最低；北京、广东分别为0.92、0.94，也处于靠后位置。

　　住房来源：(1)2020年我国家庭户住房来源中，住房自有率为73.8%，其中购买商品房为42%左右(新建房31.9%、二手房10.1%)，自建住房21%。

　　(2)我国住房自有率仍显著高于发达国家，与发展中国家大致相近。但我们发现许多发展中地区的住房自有率都高于发达地区，不只是国际比较，国内也是如此，镇的住房自有率高于城市、中西部地区的住房自有率高于东部沿海。

　　(3)尽管只有约4成家庭户居住在购买的商品房中，但购买商品房的比例在大幅提高，2000年仅为8.9%，2010年达到26.4%，2020年为42.1%；并且新增住房需求中约7成购买商品房。住房年龄：(1)按面积统计的建成时间来看，2020年家庭户住房中超过七成是2000年之后建成；(2)2020年我国住房平均年龄约为15.4年，远低于美国的39年；(3)分省(市)来看，各省(市)住房年龄呈现出“东高西低”的特点，背后是用地指标向中西部倾斜的结果。

　　长期住房需求：未来出生人口的下降会对住房需求形成拖累，而农村人口向城镇迁移、户均人口减小等因素则会对住房需求形成支撑；年龄因素要复杂得多，劳动年龄人口减少会挤压住房需求，但家庭年龄适度提高却会增加住房需求。

　　风险提示：七普数据是调查人而非调查房，可能存在一定误差；城镇化速度不及预期；人口出生率不及预期。

（文章来源：德邦证券）